О блоге

Автор блога Квартирные товарищества Эстонии Виталий Фактулин
Автор блога Квартирные товарищества Эстонии Виталий Фактулин
Меня зовут Виталий Фактулин. Я рад приветствовать вас в своём блоге “Квартирные товарищества Эстонии”. Кто я такой и почему решил вести этот блог? Я – инженер-строитель, юрист, бухгалтер и член правления квартирного товарищества с многолетним опытом работы во всех перечисленных сферах. Хочу сразу предупредить, что я не являюсь фанатом квартирных товариществ, и убеждён, что квартирные товарищества, как форму хозяйствования, жителям Эстонии навязали политики и чиновники. Мне очень не нравится многое из того, что происходит у нас в этой сфере. Но тем менее нам с вами не остаётся ничего другого, как научиться жить в этих условиях.

Ну, а для того, чтобы наша с вами жизнь в многоквартирном доме все-таки была именно жизнью, а не выживанием, люди, живущие в многоквартирных домах должны знать свои права и обязанности. Именно в этом правовом просвещении жителей Эстонии я и вижу задачу своего блога. И тут, я должен признать, непочатый край работы. Как показывает мой личный опыт, люди обычно хорошо знают и помнят о своих правах, когда дело касается их самих, но они порой напрочь забывают о своих собственных обязанностях по отношению к своим соседям. И грешат этим, к сожалению, не только так называемые “рядовые” члены квартирных товариществ, но и члены правлений квартирных товариществ.

Кстати, обращаю ваше внимание на то, что этот блог – это новая версия моего блога (старая версия находится по ссылке). Учитывая, что эстонское законодательство по квартирным товариществам с 01.01.2018 достаточно сильно обновилось, я решил, что это это достаточно веская причина для того, чтобы начать “новую жизнь” и завести для обсуждения вопросов по новому законодательству новый блог на новом домене. Старый блог и его записи будут по-прежнему доступны, но новые посты будут появляться только в новом блоге.

Стоит добавить, что я полностью разочаровался в Facebook и других социальных сетях из-за их сплошной коммерциализации, которая не даёт даже твоим собственным подписчикам прочитать то, что ты для них написал и выложил в социальную сеть, если ты только предварительно не заплатил социальной сети за эту публикацию. Но я по-прежнему буду выкладывать анонсы своих публикаций на странице и в группе в Facebook, но это будут только анонсы и не более.

Если у вас есть вопросы по теме квартирных товариществ, вы можете задать их мне, воспользовавшись формой для комментариев, находящейся ниже. Обратите внимание, что все, написанное вами, будет опубликовано, а потом достаточно долго будет доступно для прочтения всеми, кто посещает и читает мой блог, поэтому я рекомендую вам, задавая вопрос, не делиться со мной и всем миром слишком уж личной информацией. Мой ответ на ваш вопрос, заданный в блоге, вы через три-пять рабочих дней найдёте в виде комментария под вашим вопросом – я гарантирую это всем, написавшим мне в блоге. И это будет бесплатно.

Но хочу предупредить, что вам придётся проявить немного терпения и подождать моего ответа, так как времени у меня … увы … катастрофически не хватает, ибо в моих сутках только те же 24 часа, как и у вас. И опять-таки в связи с отсутствием времени я больше не даю бесплатных консультаций по телефону, мэйлу (электронной почте) и мессенджерах. Почему? Потому что мой ответ в блоге видит не только автор вопроса, но и другие читатели, а на мой личный письменный ответ в почте или мессенджере идёт столько же моего времени, сколько и в блоге, но в почте его видит только автор вопроса.

Но тем не менее, если вам непременно требуется моя личная консультация, вы можете предварительно заказать и оплатить мою платную консультацию по электронной почте. В этом случае я готов ответить вам лично. Стоимость моей платной консультации в объёме до получаса часа (до 30 минут) составляет 30 евро, в объёме до часа (от 30 до 60 минут) – 50 евро.. Инвойс на оплату (он будет оформлен от моей фирмы) я также предоставляю, т.е. всё оформляется официально. Платная консультация предоставляется мной в течение одного-пяти рабочих дней после её оплаты и получения ваших вопросов. В общем, я открыт для сотрудничества со всеми заинтересованными.

P.S.
Напоминание для тех, кто хотел бы задать мне свой вопрос.

Если у вас возник вопрос по одной из публикаций, имеющихся в этом блоге, вы можете задать свой вопрос в комментариях к заинтересовавшей вас публикации. Но настоятельно прошу вас не задавать вопросы, которые не относятся к теме публикации, под которой вы решили оставить свой вопрос, так как в этом случае я буду вынужден ваш вопрос просто удалить и оставить без ответа.

Если вы хотите задать мне вопрос по теме, которая в моем блоге ранее ещё не обсуждалась, тогда вы можете задать свой вопрос в комментариях на этой странице, так как в этом случае я возможно отвечу на ваш вопрос отдельной публикацией, а в комментариях на этой странице вам будет оставлена ссылка на мой ответ, или отвечу на него на этой странице.

 

Задать вопрос, заказать платную консультацию (30 евро) по электронной почте:

    Пожалуйста, докажите, что вы человек, выбрав машина.

    19 комментариев на “О блоге

    1. Добрый день.
      Вопрос: В доме организовалась инициативная группа, которая собрала подписи и требует проведения внеочередного собрания. Должна ли инициативная группа передать помимо требования о собрании (составлено в двух строчках) также передать и список подписантов или его копию в том числе? Список продемонстрировали, но из него не очень понятно, за что подписывались жильцы, за собрание или за что-то ещё, например, за мир во всём мире?
      Заранее благодарен,
      Сергей

      • Добрый вечер! Напомню содержание двух статей “Закона о некоммерческих объединениях”: статьи 20 “Созыв общего собрания” и статьи 20.1 “Повестка дня общего собрания”, содержащих в себе ответы на заданные вами вопросы.
        —————————–
        Статья 20. Созыв общего собрания

        (1) Общее собрание созывается правлением.

        (2) Правление должно созывать общее собрание в предусмотренных законом или уставом случаях и порядке, а также в случаях, когда этого требуют интересы объединения.

        (3) Правление должно созывать общее собрание, если этого требуют в письменной форме и с указанием причины не менее 1/10 членов некоммерческого объединения и если уставом не предусмотрено требование меньшей нормы представительства.

        (4) Если правление не созывает общее собрание при указанных в части 3 настоящей статьи обстоятельствах, лица, ходатайствующие о созыве общего собрания, могут созвать его сами в том же порядке, что и правление.

        (5) О созыве общего собрания следует уведомлять не позднее, чем за семь дней, если уставом не предусмотрен более продолжительный срок.

        (6) В извещении о созыве общего собрания должны быть указаны время и место проведения общего собрания, а также повестка дня общего собрания. Уставом может предусматриваться более точный порядок рассылки извещений о созыве общего собрания. [RT I 2009, 13, 78 – в силе с 01.07.2009]

        (7) Если после рассылки извещения о созыве общего собрания повестка дня будет изменена по требованию членов, то об изменении повестки дня необходимо сообщить до проведения общего собрания в том же порядке и в течение того же срока, что и при рассылке извещения о созыве общего собрания. [RT I 2009, 13, 78 – в силе с 01.07.2009]

        Статья 20.1. Повестка дня общего собрания

        (1) Повестка дня общего собрания определяется правлением, если иное не предусмотрено уставом. Если общее собрание созывается членами некоммерческого объединения, то повестка дня собрания определяется ими.

        (2) Внесения дополнительных вопросов в повестку дня могут требовать не менее 1/5 членов некоммерческого объединения или не менее шести членов некоммерческого объединения, если в состав некоммерческого объединения входит менее 30 членов. По каждому дополнительному вопросу необходимо представить обоснование.

        (3) Члены могут до общего собрания воспользоваться правом, указанным в части 2 настоящей статьи, не позднее трех дней после извещения о созыве общего собрания. Уставом может предусматриваться более длительный срок.

        (4) Члены не могут до общего собрания воспользоваться правом, указанным в части 2 настоящей статьи, если повестка дня этого собрания уже была один раз изменена на основании части 2 настоящей статьи, и члены были извещены об изменении повестки дня согласно части 7 статьи 20 настоящего Закона.

        (5) Вопрос, предварительно не включенный в повестку дня общего собрания, может быть включен в нее, если в общем собрании участвуют все члены некоммерческого объединения или с согласия не менее 9/10 присутствующих на общем собрании членов, если в общем собрании участвует более половины членов некоммерческого объединения и уставом не предусмотрено требование большей доли участия.

        (6) Без предварительного внесения в повестку дня общее собрание может принять решение о созыве следующего собрания, а также решения по заявлениям, касающимся связанных с повесткой дня организационных вопросов, и порядка проведения собрания, на общем собрании также могут обсуждаться без вынесения решения другие вопросы. [RT I 2009, 13, 78 – в силе с 01.07.2009]

        ————————-

        В пункте 3 статьи 20 сказано, что “правление должно созывать общее собрание, если этого требуют в письменной форме и с указанием причины не менее 1/10 членов некоммерческого объединения”. Таким образом, требование инициативной группы о созыве общего собрания должно быть обязательно оформлено в письменном виде и в нем обязательно должна быть указана причина созыва собрания. Условно говоря, инициативная группа, требующая от правления созыва внеочередного собрания, должна приходить к правлению уже с повесткой того собрания, которое она требует провести.

        Ну, а с учётом того, что право на созыв внеочередного собрания есть только у инициативной группы числом не менее 1/10 членов квартирного товарищества при условии того, что уставом не предусмотрено требование меньшей нормы представительства”, к требованию о созыве внеочередного собрания должен быть обязательно приложен список членов инициативной группы с указанием имён, фамилий, номеров квартир с подписями всех членов этой инициативной группы.

        Если инициативная группа не доверяет правлению и боится, что список членов инициативной группы после его передачи правлению будет немедленно правлением “утерян”, в этом случае представители инициативной группы могут приложить к требованию о созыве собрания только ксерокопию списка инициативной группы, а оригинал списка до проведения собрания оставить пока у себя. И этот представленный список инициативной группы правлением должен быть тщательно проверен. Мой опыт и опыт тех людей, которые мне пишут и которые столкнулись в своих квартирных товариществах с инициативными группами, показывает, что очень часто подобные списки включают в себя имена и фамилии людей, которые не являются членами квартирного товарищества, а лишь там живут, пользуясь квартирой в доме квартирного товарищества, будучи арендаторами, но тем не менее эти люди часто считают для себя возможным подписывать подобные требования. Иногда требование о проведении внеочередного собрания подписывается женой, при этом хозяином квартиры и членом квартирного товарищества является муж, который зачастую даже не знает об инициативе жены и доверенность на эти действия он ей не оформлял. Очень часто часть подписей под требованием оказывается и вовсе сфальсифицированной – типа стоит номер квартиры и фамилия её хозяина, а рядом с ними непонятная закорючка, не имеющая ничего общего с подписью настоящего хозяина квартиры. И, к сожалению, такое тоже встречается достаточно часто.

        В идеале после получения письменного требования о созыве внеочередного общего собрания члены правления должны встретиться и поговорить со всеми членами инициативной группы. Именно встретиться с каждым и поговорить, не давить на них и не угрожать этим людям, запугивая их всевозможными карами, а просто выяснить, подписывали ли они заявление инициативной группы и чем именно каждый из них недоволен. И только убедившись в том, что все эти люди из списка инициативной группы действительно являются членами квартирного товарищества, что число подписантов требования действительно составляет не менее 1/10 от общего числа членов квартирного товарищества, что все они реально требуют созыва внеочередного собрания и у них есть на это веские причины, правление обязано созвать внеочередное общее собрание квартирного товарищества. Или это в соответствии с пунктом 4 статьи 20 “Закона о некоммерческих объединениях” должна будут сделать за правление члены инициативной группы, и сделать они это должны в том же порядке, что и правление, если, конечно, правление по тем или иным причинам созывать внеочередное общее собрание квартирного товарищества откажется. То есть в извещении о созыве общего собрания, разосланном инициативной группой, как и в извещении правления, обязательно должны быть указаны время и место проведения общего собрания, а также развёрнутая повестка дня общего собрания.

        • Здравствуйте Виталий, у меня проблемы с председателем, его самовольность и своенравство уже не имеет границ, не знаю уже, как быть и никого не могу найти компитентного в этих делах, можете ли вы меня с ориентировать

          • Здравствуйте! Из вашего комментария я не совсем понимаю, что у вас за проблемы и в чем именно я должен вас “с ориентировать”.

    2. Здравствуйте, Виталий!
      Вопрос: Новый закон (jõust 25.05.20 действовал с 25.05.20 по 31.10.20 ? или в действии? )

      Ваш комментарий: “уточнил условия принятия квартирным товариществом решения без созыва собрания”. Кроме того, некоммерческие общества и квартирные товарищества, устав которых требует для принятия решения без созыва собрания согласия всех их членов, могут временно отклониться от этих положений и до 31 октября исходить из требований к голосованию, предусмотренных законом.”

      • Здравствуйте, Татьяна!

        Действующий “Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе” вступил в силу 01.01.2018. Это была первая редакция закона, которая просуществовала 14 дней, ибо с 14.01.2018 вступила в силу вторая редакция закона, которая действовала c 15.01.2018 до 23.05.2020. Но с 24.05.2020 закон был дополнен новыми поправками и в силу вступила третья редакция закона, которая действовала c 24.05.2020 до 30.11.2020. C 01.12.2020 закон снова был дополнен и в силу вступила уже четвертая редакция нового закона, которая действует до сих пор.

        Действует ли “Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе” сейчас? Да, закон действовал и действует, но надо учитывать, что часть достаточно важных статей в этом законе с 01.01.2018 изменились в результате четырёх редакций, а некоторые из статей и вовсе перестали действовать на сегодняшний день. Таких изменённых статей в законе немного, но они есть, поэтому надо рассматривать каждую статью отдельно и при этом уточнять, на какой временной момент эта статья вас интересует, так как даже изменённые нынче статьи закона имели вполне законную силу, когда действовала соответствующая редакция закона.

        Что касается даты 31.10 в комментарии, который вы процитировали, то всё, сказанное там, относилось к прошлому, 2020 году, когда власти Эстонии в связи с коронавирусом дали возможность коммерческим фирмам и квартирным товариществам сдать годовые отчёты на четыре месяца позднее – до 31.10.2020. В этом году коронавирус в Эстонии по-прежнему свирепствует, но никаких поблажек по части сроков сдачи годовых отчётов власти коммерческим фирмам и квартирным товариществам в этом году не дали. И все годовые отчёты за 2020 год надо сдать до 30.06.2021.

    3. Здравствуйте. Мама купила квартиру в этом году, является собственником, с ней проживаю я и мои дети. Мы просим председателя дать нам ознакомиться с протоколами собраний, где было принято решение об установленных ценах по коммунальным услугам, так как цена стоит высокая, по сравнению с другими частями города. Имеем ли мы право просить от председателя протоколы собраний? Протокол или акт и смету о проделанной работе на дому, в планах было одно, а сделано совершенно другое. К председателю обращались, но она игнорирует нас, грубит, сбрасывает тел. звонок наш. Просили дать возможность сделать перерасчёт по остаточному отоплению в квартире, так как у нас на руках акт от бывших квартирособственников за 2014 год, стоит 36,98% и отапливаемая площадь 28.5 м2, сумма зимой выходит, как за полностью отапливаемую 3 комнатную квартиру. Дом не полностью заселён, много пустых квартир, это учитывается при расчёте? В любом вопросе и просьбе всегда нам отказ от председателя. Имеет ли право мама (квартирособственник) на собрании ознакомиться с протоколами собраний, о решении установленных цен по коммунальным платежам? Ознакомиться с актами, сметой о проделанной работе на дому, с официальной выпиской, сколько было затрачено денег. Имеют ли право квартирные собственники просить выписку с банковского счета кв. товарищества?

      • Здравствуйте! В соответствии с частью 1 статьи 45 действующего “Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах” квартирный собственник имеет право на получение от правления информации относительно деятельности квартирного товарищества и на ознакомление с документами квартирного товарищества. При этом хочу обратить ваше внимание на то, что в соответствии с частью 2 этой же статьи 45 правление квартирного товарищества может отказаться от предоставления информации и от представления документов, если у правления есть основание предполагать, что это может причинить существенный ущерб другому квартирному собственнику или оправданным интересам третьего лица. В то же время у квартирного собственника есть право оспорить отказ правления в предоставлении информации на общем собрании квартирного товарищества или в суде, представив суду в неисковом производстве заявление для наложения на правление обязательства предоставить информацию или предоставить возможность для ознакомления с документами.

    4. Здравствуйте! У меня вопрос. Как начисляется отопление за подвальное помещение? Помещение находится в аренде, по которому идут трубы отопления дома. Я помню, что что когда-то это считалось пассивным отоплением. Какой процент от общего отопления может начислять председатель?

      • Здравствуйте! Вы задали достаточно сложный вопрос. И однозначного ответа на него нет. Нет, у меня есть два варианта ответа на него, но думаю, что эти оба варианта не устроят ни вас, ни председателя по той причине, что мои ответы основаны на опыте и здравом смысле, а не на нормативах или законодательных актах, так как новых законодательных актов или постановлений на этот счёт я не видел, а старые (ещё советского времени, про “пассивное” отопление) безнадёжно устарели. Я считаю, что возможных вариантов ответа на ваш вопрос: “Как начисляется отопление за подвальное помещение?” – два. Первый вариант: “Цена отопления арендуемого подвального помещения может быть определена вами и председателем, как говорится, по “договорённости сторон”, т.е. как вы между собой договоритесь, то пусть так и будет. Главное в данном варианте, чтобы вы, как арендатор, готовы были эту договорную цену за отопление платить, а председатель, как представитель арендодателя, готов эту договорную цену акцептировать”. Второй вариант: “Цена отопления подвала в рамках договора аренды не обсуждается и деньги за его отопление отдельно с арендатора не взимаются, то есть подвал просто арендуется за какую-то ежемесячную арендную плату в том виде, как есть”.

        С первым вариантом ответа, как мне кажется, всё предельно ясно. Второй вариант попробую аргументировать. Судите сами. Отопление подвала уже оплачивается жителями дома, которые платят не только за тепло в своих квартирах, но и за расходы тепла и любые теплопотери в границах дома пропорционально отапливаемой площади своих квартир, то есть жителями дома за это “подвальное тепло” уже один раз заплачено. И если брать ещё и с вас отдельно за отопление подвала, тогда эти суммы, уплаченные вами, если подходить к этому вопросу честно, должны были бы сниматься с тех сумм, которые должны быть уплачены жителями дома, но я лично очень сомневаюсь, что бухгалтер квартирного товарищества озаботится подобными перерасчётами. Поэтому вам с председателем было бы разумней определить просто общую цену аренды подвала определённой площади, которая бы включала в себя не только оплату квадратных метров , но и всего, что в этой арендуемой части подвала есть, включая освещение и некоторое количество тепла от труб, проходящих по подвалу. И если вы согласны будете эту цену аренды, назначенную председателем за подвал в его нынешнем состоянии, платить, то я не вижу смысл “ломать копья” в попытках определить, сколько могло бы стоить “пассивное отопление” данного подвала. Вот, если вы установите в ту часть подвала, которая сдана вам в аренду, дополнительные радиаторы, тогда вам и председателю “воленс-неволенс” придётся определять, сколько тепла потрачено на нагрев ваших дополнительных радиаторов, чтобы можно было вам выставить счёт уже за реальное, а не пассивное, отопление. Как вы считаете?

    5. Здравствуйте,Виталий! В квартире нашего под’езда,на 3 этаже произаодится ремонт.Все лестницы и площадки затоптаны строителями.Кто должен делать уборку? Строители собственник или дворник? Есть ли какой закон по этому поводу?.Спасибо.

      • Здравствуйте, Ирина! Касательно вашей ситуации эстонское законодательство каких-либо требований не устанавливает. Обычно подобные моменты оговариваются в договоре на ремонтные работы, заключаемом между строителями и квартирным товариществом. Плюс вопрос уборки мусора, оставшегося после завершения работ, это в какой-то мере и вопрос порядочности и производственной культуры фирмы, выполнявшей работы. Моё личное мнение, как строителя с 25-летним стажем работы, ни одна порядочная строительная фирма, закончив работы, не оставит после себя грязь и мусор даже в тех случаях, когда это не оговорено специальной строчкой в заключённом договоре. При этом последнее отнюдь не означает, что после нормальных строителей не надо делать уборку: обычно весь крупный строительный мусор и все специфические загрязнения типа пятен от краски или шпаклёвки, требующие использования специальных веществ, убираются самими строителями, а пыль и мелкую грязь, которые неизбежны при проведении любых строительных или ремонтных работ, убирает уборщица квартирного товарищества, делая влажную уборку.

    6. Здравствуйте! Вопрос по балконам, которые не принадлежат владельцу квартиры, как ласнамяэские балконы. За их сохранность должен отвечать председатель? Есть ли какой-то закон обязывающий следить за сохранностью дома? И можно ли требовать от товарищества, чтобы они почистили и покрасили металлические крепления плит по закону?

      • Здравствуйте, Павел! За сохранность балконов, как и за сохранность дома в целом, отвечает квартирное товарищество. Напомню, что квартирное товарищество – это все члены этого квартирного товарищества, а не только его председатель, который тем более вообще может не быть членом вашего квартирного товарищества, а быть наёмным работником, привлечённым квартирным товариществом со стороны. Возлагать ответственность или вину за сохранность чего-либо в доме, включая балконы, только на председателя квартирного товарищества или только на правление квартирного товарищества, мягко говоря, – было бы не правильно.

        Поймите правильно. Балконы дома могут реально находиться в аварийном состоянии и требовать проведения срочного ремонта, но если члены квартирного товарищества на общем собрании квартирного товарищества проголосовали против их ремонта, отказав таким образом правлению квартирного товарищества в финансировании работ по ремонту этих самых балконов, то председатель квартирного товарищества и руководимое им правление при всем желании не смогут ничего предпринять по поводу этих самых балконов, ибо если нет решения членов квартирного товарищества по поводу ремонта балконов, то нет и финансирования этих ремонтных работ, а если нет финансирования этих работ, то и нет исполнителей, так как нанять никого для выполнения этих работ у правления, не имеющего денег, не получится.

        Обязанности членов, правления и управляющего квартирного товарищества подробно расписаны в “Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе”, имеющемся на моём сайте. Вы сможете с ним ознакомиться по ссылке . Почитайте. Там всё достаточно подробно изложено. Что касается вашего вопроса о том, можно ли требовать от товарищества, чтобы они почистили и покрасили металлические крепления плит по закону? Я уже по сути ответил вам на этот вопрос выше.

        Обязанность следить за сохранностью всех конструкций в доме, включая конструкции балконов, лежит на квартирном товариществе в целом, но для того, чтобы эти работы реально выполнялись, они должны быть включены в план работ (в хозяйственную программу) квартирного товарищества на предстоящий год, они должны быть перед этим рассмотрены и утверждены на ближайшем общем собрании квартирного товарищества. Таким образом, если вы считаете, что ваш дом реально нуждается в ремонте балконов, вы должны потребовать от правления квартирного товарищества, чтобы вопрос о ремонте балконов был включён в повестку ближайшего общего собрания вашего квартирного товарищества.

        После того, как вы с соседями обсудите этот вопрос на общем собрании и при этом другие члены вашего квартирного товарищества активно поддержат ваше предложение о ремонте балконов, проголосовав за него, тогда ремонт балконов будет включён в план хозяйственных работ по вашему дому на ближайший год, а правление квартирного товарищества должно будет провести тендер на поиск подрядчика для выполнения этих работ, который в итоге и должен будет выполнить работы по ремонту балконов в вашем доме. Правление квартирного товарищества со своей стороны должно будет эти работы организовать, проконтролировать, принять и оплатить за счёт ремонтного фонда квартирного товарищества (при необходимости правление может привлечь к контролю и надзору за подрядчиком строительного эксперта, если своего специалиста среди членов правления квартирного товарищества не найдётся). В общем, все это работает именно так.

    7. Здравствуйте!

      У инициативной группы нашего КТ возникли вопросы касательно ЗоКТ ст.21 Принятие решения без созыва собрания. Не могли бы вы выразить своё мнение и прокомментировать следующие пункты:

      1) можно ли считать нормальной ситуацию, когда ВСЕ собрания со времён пандемии, то есть уже несколько лет проводятся без созыва? На проекте решения нет ни одной подписи – ни председателя, ни членов правления. Вместо подписи отпечатано – “Правление КТ” . Протоколистом является председатель, и соответственно на Протоколе собрания стоит подпись председателя в лице протоколиста. У членов КТ напрашивается вывод, что все решения принимаются председателем единолично. Должны ли члены правления подписывать проект решения и протокол? Кто отвечает за то, что голоса подсчитаны верно?

      2) вопрос по части (2) ЗоКТ “Правление отправляет всем квартирным собственникам проект решения, названного в части 1 настоящей статьи в форме, позволяющей письменное воспроизведение,….” – закон ничего не говорит о том, каким образом можно проверить, что проект решения был отправлен ВСЕМ собственникам? И как действовать собственнику, которому проект не доставлен или даже регулярно не доставляется? Например, используется способ доставки в почтовый ящик. И если поступает жалоба от квартирособственника, что он не получил проект или решение, то председатель комментирует это так, что значит у вас кто-то из почтового ящика вытащил. рассылку на майл делать не хотят, так как в доме много пенсионеров.

      3) Вопрос по части (4) стю.21 ЗоКТ ” Относительно результатов голосования, правление составляет протокол о голосовании и незамедлительно отправляет его квартирным собственникам. …”

      Как объяснить тот факт, что имена собственников, проголосовавших ЗА решение в протокол голосования вносятся (п.4), а проголосовавших ПРОТИВ закон вносить не обязывает? Как в таком случае собственник проголосовавший Против, может удостовериться, что его голос учтён и подсчёт голосов верен?

      4) должно ли правление предоставить собственнику по его запросу список квартирособственников с их долевым участием и голосами по конкретному вопросу?

      • Здравствуйте!

        1) можно ли считать нормальной ситуацию, когда ВСЕ собрания со времён пандемии, то есть уже несколько лет проводятся без созыва?

        Я считаю ситуацию, когда общие собрания проводятся без созыва собрания, полностью нормальной. Закон разрешает квартирным товариществам принимать решения без созыва собрания. И пока всех членов конкретного квартирного товарищества, или, как минимум, большинство членов квартирного товарищества подобная ситуация устраивает (именно устраивает, подчеркну это особо!), то это вполне может иметь место быть.

        С проведением общих собраний вживую порой бывает даже гораздо больше проблем, чем с собраниями, проводимыми без созыва, так как очень многие члены квартирных товариществ просто не имеют физически возможности участвовать в общих собраниях вживую по причине своей занятости на работе или нахождения в командировках. В результате часто очень серьёзные решения в доме принимаются без участия этих людей, занятых на работе, чья “вина” состоит только в отсутствии у них возможности для посещения общего собрания вживую, что само по себе тоже достаточно не справедливо, так как по счетам должны платить все, а решения при этом зачастую принимаются только людьми, которые постоянно находятся дома. Это справедливо? Я думаю, что нет. И это уже не говоря о том, что общие собрания, проводимые вживую, часто заканчиваются руганью и переходом на личности, что явно не способствует у очень многих членов квартирного товарищества, не привыкших к подобным видам дискуссий, желания посещать подобные собрания в будущем.

        Но тем не менее, если члены вашего квартирного товарищества в большинстве своём окажутся против проведения общих собраний квартирного товарищества только в письменном виде, у них есть возможность потребовать от правления проводить общие собрания квартирного товарищества только вживую. И вопросов – нет! Подобные решения принимаются только самими членами квартирного товарищества. Подобные решения принимаются ни мной, ни вами, ни законодателями, а принимаются только членами конкретного квартирного товарищества.

        На проекте решения нет ни одной подписи – ни председателя, ни членов правления. Вместо подписи отпечатано – “Правление КТ”.

        Закон не регулирует этот момент, поэтому такое вполне может быть.

        Протоколистом является председатель, и соответственно на Протоколе собрания стоит подпись председателя в лице протоколиста. У членов КТ напрашивается вывод, что все решения принимаются председателем единолично. Должны ли члены правления подписывать проект решения и протокол? Кто отвечает за то, что голоса подсчитаны верно?

        По закону в протокол о голосовании вносится: название и местонахождение квартирного товарищества, имя протоколиста, принятые решения вместе с результатами голосования, в том числе имена квартирных собственников, голосовавших за решение, по требованию квартирного собственника, имеющего особое мнение в отношении решения – содержание его особого мнения, иные обстоятельства, имеющие существенное значение в отношении голосования. О том, что протокол о голосовании должен обязательно подписываться всеми членами правления, в законе ничего не говорится, а это значит, что в данный момент ваш председатель действует вполне по закону и требований закона не нарушает.

        Но если подобная ситуация не устраивает членов вашего квартирного товарищества и они хотели бы, чтобы в будущем протокол голосования подписывался всеми членами правления, тогда у них есть возможность в соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 21 “Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе” оформить своё решение в письменном виде и подписать его всеми квартирными собственниками. Конечно, добиться этого порой бывает достаточно трудно, так как получить подписи у ВСЕХ членов квартирного товарищества – реально тяжело, но при желании это все же можно осуществить. Особенно, если дом у вас относительно небольшой.

        2) вопрос по части (2) ЗоКТ “Правление отправляет всем квартирным собственникам проект решения, названного в части 1 настоящей статьи в форме, позволяющей письменное воспроизведение,….” – закон ничего не говорит о том, каким образом можно проверить, что проект решения был отправлен ВСЕМ собственникам? И как действовать собственнику, которому проект не доставлен или даже регулярно не доставляется? Например, используется способ доставки в почтовый ящик. И если поступает жалоба от квартирособственника, что он не получил проект или решение, то председатель комментирует это так, что значит у вас кто-то из почтового ящика вытащил. Рассылку на мэйл делать не хотят, так как в доме много пенсионеров.

        Определённая проблема в этом, конечно, есть. И я считаю, что тут многие вещи остаются, как говорится, на совести членов правления квартирного товарищества, которые должны, по идее, приложить максимум усилий для того, чтобы все собственники квартир все необходимые для голосования бумаги получили. Что для этого надо сделать? Во-первых, заменить почтовые ящики в доме на новые, т.е. закрывающиеся и с работающими замками, и этим исключить на будущее отмазку типа “у вас кто-то из почтового ящика вытащил”. Во-вторых, собрать у всех квартирных собственников адреса электронной почты и в дальнейшем дублировать всю информацию, раскладываемую по почтовым ящикам, параллельной рассылкой этой же информации по электронным адресам членов квартирного товарищества. В этом случае, если кто-то из собственников находится за границей и в доме бывает редко, он сможет получить всю информацию по письменному голосованию на свою электронную почту и сможет таким образом принять участие в письменном голосовании.

        Что касается попытки правления оправдать своё нежелание делать рассылку на мэйлы членов квартирного товарищества тем, что “в доме много пенсионеров”, то эта очередная опять-таки отмазка реально не выдерживает никакой критики. Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 “Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе” квартирный собственник обязан сообщить квартирному товариществу данные о своих существующих средствах связи, прежде всего номер телефона или адрес электронной почты. Соответственно собрать эти данные у членов квартирного товарищества – это прямая обязанность правления квартирного товарищества. Правление обязано телефоны и адреса электронной почты у собственников квартир собрать, а те опять-таки обязаны эти данные правлению предоставить.

        Во-вторых, если человек прожил всю свою сознательную жизнь, работая в Интернете и с Интернетом, который, я напомню, появился более 30 лет назад, то это совершенно не означает того, что все навыки работы в Интернете у такого человека пропадают, как по мановению волшебной палочки, в момент его выхода на пенсию. Иначе, как несусветной глупостью я подобную отговорку назвать не могу, хотя и не исключаю того, будучи реалистом, что десяток людей, не имеющих электронной почты, в любом многоквартирном доме найдётся, но этот несущественный нюанс отнюдь не даёт правлению квартирного товарищества права лишать возможности получения информации квартирного товарищества на свои мэйлы всех остальных членов квартирного товарищества, как пенсионеров, так и не пенсионеров.

        3) Вопрос по части (4) стю.21 ЗоКТ ” Относительно результатов голосования, правление составляет протокол о голосовании и незамедлительно отправляет его квартирным собственникам. …” Как объяснить тот факт, что имена собственников, проголосовавших ЗА решение в протокол голосования вносятся (п.4), а проголосовавших ПРОТИВ закон вносить не обязывает? Как в таком случае собственник проголосовавший Против, может удостовериться, что его голос учтён и подсчёт голосов верен?

        Да, такая формулировка в законе есть. Но при желании вы имеете полное право потребовать от правления (председателя) включения в протокол голосования имен и тех, кто голосовал против. В пункте 4 статьи 21 “Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе” есть подпункт 5, который гласит, что в протокол голосования могут включаться и “иные обстоятельства, имеющие существенное значение в отношении голосования”. Список людей, голосовавших против решения, вполне может быть признан “иным обстоятельством, имеющим существенное значение в отношении голосования”, а это значит, что он может быть вполне официально добавлен в протокол голосования, если члены квартирного товарищества посчитали эту информацию существенной. Если же правление вдруг заартачится и откажется эту информацию добавлять в протокол, тогда у членов квартирного товарищества есть возможность воспользоваться пунктами 5 и 6 статьи 21, оформить это решение в письменном виде и заверить его подписями ВСЕХ квартирных собственников (я об этом выше уже писал).

        4) должно ли правление предоставить собственнику по его запросу список квартирособственников с их долевым участием и голосами по конкретному вопросу?

        Я считаю, что в соответствии со статьёй 45 “Право квартирного собственника на получение информации” Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе” данная информация вполне может быть предоставлена собственнику по его запросу правлением квартирного товарищества. Сразу уточню, что правление может отказаться от предоставления информации и от представления документов в ряде случаев. Например, если есть основание предполагать, что эта информация может причинить существенный ущерб другому квартирному собственнику или оправданным интересам третьего лица, но в данном вопросе я подобного основания для отказа в предоставлении информации совершенно не вижу.

    8. Здравствуйте!

      Как нужно сформулировать своё особое мнение, чтобы оно таковым считалось и было зафиксировано в протоколе?

      Ситуация: Для голосования по вопросам собрания без созыва (утверждение плана хоз. деятельности на 2023 год) собственникам доставлен бюллетень, в котором перечислены пункты по которым предлагается голосовать и ниже отведено место для комментария. Проголосовала против всех пунктов, а внизу оставила комментарий с предложениями. В протоколе собрания мои предложения, как выражение особого мнения, не указаны. В конкретном случае голосование было по утверждению плана хоз. деятельности на текущий год. При этом отчётного собрания по прошлому году ещё не было и ревизия деятельности правления не проводилась. Был взят большой кредит на ремонт крыши, которая уже много месяцев не сдана в эксплуатацию, и из-за этого КТ не может получить финансирование от города. В бюллетене перечислены новые планируемые ремонтные работы с суммами. При этом ценовых предложений не предоставлено. Председатель по телефону ответила, что ценовых предложений нет и что суммы из “её головы”. Якобы предварительные. Для проведения работ планируется увеличить тариф для сборов в ремонтный фонд. Тариф и так уже повышался в прошлом году для ремонта крыши. Поэтому я голосовала против и предложила в комментариях на бюллетене сначала провести очное отчётное собрание правления по прошлому году, а также собрать ценовые предложения. Так как считаю что ЗА какие либо суммы голосовать без сбора ценовых предложений нельзя. То есть я НЕ против проведения работ в целом и не являюсь вредителем КТ, мешающим работать председателю.

      • Здравствуйте, Наталья! Напомню, что принятие решений в эстонских квартирных товариществах без созыва общего собрания регулируется статьёй 21 “Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе”. Статья 21 так и называется “Принятие решения без созыва собрания”. С содержанием данной статьи закона вы можете ознакомиться на сайте, где мы сейчас с вами находимся, по ссылке

        .

        О том, как сформулировать своё особое мнение, чтобы оно таковым считалось и было зафиксировано в протоколе, написано в вышеназванной статье закона в пункте 4, который сформулирован там следующим образом:

        ————————————————

        (4) Относительно результатов голосования, правление составляет протокол о голосовании и незамедлительно отправляет его квартирным собственникам. В протокол о голосовании вносится:

        1) название и местонахождение квартирного товарищества;
        2) имя протоколиста;
        3) принятые решения вместе с результатами голосования, в том числе имена квартирных собственников, голосовавших за решение;
        4) по требованию квартирного собственника, имеющего особое мнение в отношении решения – содержание его особого мнения;
        5) иные обстоятельства, имеющие существенное значение в отношении голосования.

        —————————————————————–

        Из этого пункта следует, что “содержание особого мнения квартирного собственника, имеющего это особое мнение в отношении решения, вносится в протокол голосования только по его требованию. Иными словами, если этот квартирный собственник не был категоричен и не потребовал включения своего особого мнения в протокол общего собрания квартирного товарищества, то правление этого самого квартирного товарищества имеет полное право это особое мнение в протокол голосовании не включать.

        Ну, а, учитывая то, что вы проголосовали против решения и не потребовали от правления обязательно включить ваше мнение по поводу принимаемого решения в качестве вашего особого мнения, то правление воспользовалось тем, что вы не написали в своём ответе что-то типа “Требую включить в протокол о голосовании в качестве моего особого мнения требование “провести очное отчётное собрание правления по прошлому году, а также собрать ценовые предложения на планируемые работы”, и ваше мнение в качестве особого соответственно в протокол о голосовании не включило.

        Но тем не менее вы можете потребовать от правления внести ваше особое мнение в протокол, а если оно откажется это сделать, обратиться с иском в суд с требованием признать решение общего собрания недействительным, как противоречащее закону или уставу, конечно, при условии, что с момента принятия этого решения прошло не более трёх месяцев.

    Комментарии закрыты.