Квартирособственник: “Я три года прошу у председателя товарищества дать нам подвал, а она нас в грубой форме посылает!”

Автор/Источник фото: Pixabay.com.
Автор/Источник фото: Pixabay.com.
Сегодня мы с вами снова поговорим на тему подвалов и чердаков в многоквартирном доме. Почему снова? Потому что четыре года назад ещё в старой версии моего блога мне уже приходилось затрагивать подвально-чердачную тему. Та публикация называлась “Имеет ли право председатель правления квартирного товарищества единолично распоряжаться подвальными помещениями жилого дома?”. С тех пор прошло уже четыре года, но публикация по-прежнему пользуется большой популярностью у читателей моего блога.

Но тем не менее, несмотря на популярность старой публикации, я решил сегодня вновь вернуться к “подвальной теме”. Почему я решил это сделать? Причин для этого у меня две. Во-первых, с 01 января 2018 года в Эстонии изменилось законодательство, регулирующее деятельность квартирных товариществ, и ссылки на действующее законодательство, которые я приводил в своей публикации четыре года назад, на сегодняшний день стали уже не актуальными. Во-вторых, неделю назад я получил письмо от члена одного из эстонских квартирных товариществ, в котором автор письма, Т.К., просит совета по поводу ситуации, которую она достаточно подробно описывает в своем письме:

————————————–

Добрый день! Я живу 15 лет в квартирном товариществе. По приезду в этот дом у нас не было подвала – нам тогда сказали, что подвал занят кем-то из соседей (точного объяснения уже не помню). Но прошли года, семья у нас увеличивается, и нам стал очень нужен подвал, чтобы ставить туда велосипеды, которых у нас 6! В квартиру их заносить – это меченье и грязь! Приходится после прогулки на велосипедах оставлять их у знакомых в их подвале, что совершенно не удобно! Я три года прошу у председателя товарищества дать нам подвал, а она нас в грубой форме посылает! Однажды, правда, сказала, что есть место, но там нет дверей – типа ставьте их сами. Когда я буквально через несколько дней, посоветовавшись с домашними, ответила, что мы согласны и двери, конечно, поставим, председатель мне сказала, что места этого уже нет, так как его уже заняли для вещей уборщицы подъезда! И так на протяжении трёх лет мы не можем добиться нашего подвала! Подскажите, пожалуйста, пути решения этого вопроса !

———————————-

Понятно, что председатель квартирного товарищества не права. Председатель не права в данной ситуации и чисто по-человечески, и по закону. Напомню, законодательство, действующее в настоящее время в Эстонии, гласит, что подсобные помещения не могут принадлежать квартирному товариществу, так как на основании вступившего 01.01.2018 в силу “Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах” квартирная собственность – это особая собственность на реальную часть здания, которая соединена с идеальной долей долевой собственности на недвижимую вещь, к которой относится особая собственность. (ч. 1 ст. 1 указанного Закона).

Напомню также, что предметом особой собственности является пространственно ограниченное жилое или нежилое помещение и относящиеся к нему части здания, которые возможно использовать отдельно и которые можно изменять, устранять или добавлять, не причиняя вреда долевой собственности или правам другого квартирного собственника или без изменения внешнего облика здания (ч. 1 ст. 4). Участок земли, а также части и оборудование здания, которые не являются предметом ни одной особой собственности и не находятся в собственности третьего лица, являются предметом части долевой собственности квартирной собственности (ч. 4 ст. 4).

Иными словами, особая собственность – это квартира, а земля и остальные части здания (подвалы, чердаки, подъезды и т.п.) находятся в долевой собственности собственников квартир. Участники долевой собственности могут организовывать правоотношения по соглашению (ч. 1 ст. 13). Отсюда вывод – подвал находится в долевой собственности собственников квартир и только они могут решать кто, на каких условиях и как может его использовать. Квартирное товарищество в лице правления такого права не имеет.

Это то, что касается действующего законодательства. Но предположу, что на председателя, любящей “послать в грубой форме” члена квартирного товарищества, мои ссылки на действующее законодательство не подействуют, так как подобные председатели, пользуясь тем, что люди, окружающие их, боятся дать им отпор, зачастую на полном серьёзе считают, что единственный закон в многоквартирном доме, которым они управляют – это он сам, то есть действующий председатель, а все остальные законы для них не писаны. Поэтому отвоевывать свое право на подвал автору письма придется, как говорится, “в боях”.

И так, что я рекомендую сделать?

Во-первых, автору письма надо выяснить, какой подвальный бокс изначально был закреплен за её квартирой и кто этот подвальный бокс в настоящее время занимает.

Напомню, что изначально, т.е. ещё при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома, проектировщиками были предусмотрены, а строителями соответственно потом были выстроены небольшие (площадью от 2 до 4 м2) боксы для каждой квартиры, имеющейся в доме, чтобы хозяева этих квартир могли хранить в этих подвальных боксах какие-то личные вещи (например, детские коляски или велосипеды, а также соленья-варенья), то эти подвальные боксы всегда фиксировались проектировщиками на строительных чертежах подвального этажа и именно на этих чертежах в советское время было обозначено, где именно в подвале находится бокс, закрепленный за конкретной квартирой, а также какова его полезная площадь.

Но в этом месте, наверное, стоит сразу оговориться и напомнить о том, что индивидуальные боксы для личных нужд в подвалах многоквартирных жилых домов в советское время проектировались только в 2-3-4-5-этажных многоквартирных домах, в в 9-этажных и 16-этажных домах, построенных в советское время, таких индивидуальных боксов для нужд жильцов в подвале не предусматривалось, а подвалы в этих более высотных домах были всегда только чисто техническими, то есть предназначенными только для обслуживания проходящих по ним инженерных коммуникаций. Понятно, что наличие собственного (пусть и небольшого) подвала в многоквартирном доме достаточно сильно повышало в советское время популярность квартир, находившихся в 2-3-4-5-этажных многоквартирных домах, по сравнению с квартирами, находившихся 9-этажных и 16-этажных жилых домах.

В наше же время при строительстве новых многоквартирных жилых домов проектировщики еще на стадии проектирования рассматривают цокольные и подвальные этажи в качестве идеального места для строительства парковочных мест для автомобилей людей, проживающих в доме, а также для строительства достаточно больших кладовок. Таким образом, какой квартире и какое именно подвальное помещение ей принадлежит, а также размер этого подвального помещения фиксируется строительными проектами, то есть строительной документацией – советского времени или современной. Если же на строительном плане цокольного или подвального этажа, имеющемся у вас, никаких индивидуальных подвальных боксов не видно, то это означает только одно – подвальный этаж вашего дома был в прошлом и остается до сих пор чисто техническим, то есть предназначенным исключительно для обслуживания внутридомовых инженерных коммуникаций, а индивидуальные подвальные боксы в нем никогда не были предусмотрены.

Чтобы получить план цокольного или подвального этажа, я рекомендую автору письма обратиться в архив и найти в нём документацию на свой дом. Для всех пятиэтажек (но не девятиэтажек) большинства квартирных товариществ подвальные боксы присутствуют на плане подвального этажа, как правило, с нумерной привязкой к квартирам.

Во-вторых, при наличии подвального плана и выяснив, какой подвальный бокс изначально был закреплен за квартирой автора письма, автор письма должна официально обратиться к правлению квартирного товарищества, написав председателю официальное письмо с уведомлением на тему “Хочу то, на что имею право, план подвала прикладываю”. При отсутствии пожительной, то есть нормальной, реакции председателя и правления на это официальное письмо, написать ещё два письма – одно с уведомлением председателю и другое – тому, кто занял подвальный бокс, закрепленный изначально на плане за квартирой автора письма, с предупреждением о том, что все имущество, находящееся в данном боксе, должно быть удалено из бокса к такому-то числу. Если председатель все же одумается и решит-таки навести порядок в своем подвальном хозяйстве, передав автору письма подвальный бокс, который был изначально закреплен за её квартирой, велосипеды автора письма наконец-таки обретут свою парковку в подвале. Если же ни председатель, ни тот, кто захватил подвальный бокс автора письма, на письма не среагируют и подвальный бокс не освободят, тогда , к сожалению, автору письма придется переходить от пункта “во-вторых” к пункту “в-третьих”.

В-третьих, если пункт “во-вторых” не сработал, я рекомендую автору письма обратиться с иском против квартирного товарищества в суд и через суд потребовать от квартирного товарищества восстановить порушенную справедливость, вернув ей в пользование подвальный бокс, закрепленный за её квартирой. Правда, этот судебный вариант быстрым не назовешь, так как эстонские суды и более важные дела расматривают порой годами, а тут дело всего лишь о подвальном боксе площадью два на два метра … Правда, при наличии у автора плана подвала дома суд с 99%-ой вероятностью рано или поздно вынесет решение в её пользу. И это судебное решение квартирному товариществу придется не только выполнить, но и придется компенсировать автору письма все судебные расходы, связанные с данным иском.

В общем, я желаю автору письма не терять присутствие духа и побыстрей восстановить справедливость.

В заключение я хочу поблагодарить председателей квартирных товариществ, участников группы «Квартирные Товарищества Эстонии / Eesti korteriühistud» в социальной сети Facebook, принявших живое участие в обсуждении данной проблемы и поделившихся со мной своим опытом и своими взглядами на данную проблему.

Поделиться
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Оставьте комментарий