Но тем не менее, несмотря на популярность старой публикации, я решил сегодня вновь вернуться к «подвальной теме». Почему я решил это сделать? Причин для этого у меня две. Во-первых, с 01 января 2018 года в Эстонии изменилось законодательство, регулирующее деятельность квартирных товариществ, и ссылки на действующее законодательство, которые я приводил в своей публикации четыре года назад, на сегодняшний день стали уже не актуальными. Во-вторых, неделю назад я получил письмо от члена одного из эстонских квартирных товариществ, в котором автор письма, Т.К., просит совета по поводу ситуации, которую она достаточно подробно описывает в своем письме:
—————————————
Добрый день! Я живу 15 лет в квартирном товариществе. По приезду в этот дом у нас не было подвала — нам тогда сказали, что подвал занят кем-то из соседей (точного объяснения уже не помню). Но прошли года, семья у нас увеличивается, и нам стал очень нужен подвал, чтобы ставить туда велосипеды, которых у нас 6! В квартиру их заносить — это меченье и грязь! Приходится после прогулки на велосипедах оставлять их у знакомых в их подвале, что совершенно не удобно! Я три года прошу у председателя товарищества дать нам подвал, а она нас в грубой форме посылает! Однажды, правда, сказала, что есть место, но там нет дверей — типа ставьте их сами. Когда я буквально через несколько дней, посоветовавшись с домашними, ответила, что мы согласны и двери, конечно, поставим, председатель мне сказала, что места этого уже нет, так как его уже заняли для вещей уборщицы подъезда! И так на протяжении трёх лет мы не можем добиться нашего подвала! Подскажите, пожалуйста, пути решения этого вопроса !
———————————-
Понятно, что председатель квартирного товарищества не права. Председатель не права в данной ситуации и чисто по-человечески, и по закону. Напомню, законодательство, действующее в настоящее время в Эстонии, гласит, что подсобные помещения не могут принадлежать квартирному товариществу, так как на основании вступившего 01.01.2018 в силу «Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах» квартирная собственность – это особая собственность на реальную часть здания, которая соединена с идеальной долей долевой собственности на недвижимую вещь, к которой относится особая собственность. (ч. 1 ст. 1 указанного Закона).
Напомню также, что предметом особой собственности является пространственно ограниченное жилое или нежилое помещение и относящиеся к нему части здания, которые возможно использовать отдельно и которые можно изменять, устранять или добавлять, не причиняя вреда долевой собственности или правам другого квартирного собственника или без изменения внешнего облика здания (ч. 1 ст. 4). Участок земли, а также части и оборудование здания, которые не являются предметом ни одной особой собственности и не находятся в собственности третьего лица, являются предметом части долевой собственности квартирной собственности (ч. 4 ст. 4).
Иными словами, особая собственность — это квартира, а земля и остальные части здания (подвал, чердак, подъезды и т.п.) находятся в долевой собственности собственников квартир. Участники долевой собственности могут организовывать правоотношения по соглашению (ч. 1 ст. 13). Отсюда вывод — подвал находится в долевой собственности собственников квартир и только они могут решать кто, на каких условиях и как может его использовать. Квартирное товарищество в лице правления такого права не имеет.
Это то, что касается действующего законодательства. Но предположу, что на председателя, любящей «послать в грубой форме» члена квартирного товарищества, мои ссылки на действующее законодательство не подействуют, так как подобные председатели, пользуясь тем, что люди, окружающие их, боятся дать им отпор, зачастую на полном серьёзе считают, что единственный закон в многоквартирном доме, которым они управляют — это он сам, то есть действующий председатель, а все остальные законы для них не писаны. Поэтому отвоевывать свое право на подвал автору письма придется, как говорится, «в боях».
И так, что я рекомендую сделать?
Во-первых, автору письма надо выяснить, какой подвальный бокс изначально был закреплен за её квартирой и кто этот подвальный бокс в настоящее время занимает.
Напомню, что изначально, т.е. ещё при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома, проектировщиками были предусмотрены, а строителями соответственно потом были выстроены небольшие (площадью от 2 до 4 м2) боксы для каждой квартиры, имеющейся в доме, чтобы хозяева этих квартир могли хранить в этих подвальных боксах какие-то личные вещи (например, детские коляски или велосипеды, а также соленья-варенья), то эти подвальные боксы всегда фиксировались проектировщиками на строительных чертежах подвального этажа и именно на этих чертежах в советское время было обозначено, где именно в подвале находится бокс, закрепленный за конкретной квартирой, а также какова его полезная площадь.
Но в этом месте, наверное, стоит сразу оговориться и напомнить о том, что индивидуальные боксы для личных нужд в подвалах многоквартирных жилых домов в советское время проектировались только в 2-3-4-5-этажных многоквартирных домах, в в 9-этажных и 16-этажных домах, построенных в советское время, таких индивидуальных боксов для нужд жильцов в подвале не предусматривалось, а подвалы в этих более высотных домах были всегда только чисто техническими, то есть предназначенными только для обслуживания проходящих по ним инженерных коммуникаций. Понятно, что наличие собственного (пусть и небольшого) подвала в многоквартирном доме достаточно сильно повышало в советское время популярность квартир, находившихся в 2-3-4-5-этажных многоквартирных домах, по сравнению с квартирами, находившихся 9-этажных и 16-этажных жилых домах.
В наше же время при строительстве новых многоквартирных жилых домов проектировщики еще на стадии проектирования рассматривают цокольные и подвальные этажи в качестве идеального места для строительства парковочных мест для автомобилей людей, проживающих в доме, а также для строительства достаточно больших кладовок. Таким образом, какой квартире и какое именно подвальное помещение ей принадлежит, а также размер этого подвального помещения фиксируется строительными проектами, то есть строительной документацией – советского времени или современной. Если же на строительном плане цокольного или подвального этажа, имеющемся у вас, никаких индивидуальных подвальных боксов не видно, то это означает только одно – подвальный этаж вашего дома был в прошлом и остается до сих пор чисто техническим, то есть предназначенным исключительно для обслуживания внутридомовых инженерных коммуникаций, а индивидуальные подвальные боксы в нем никогда не были предусмотрены.
Чтобы получить план цокольного или подвального этажа, я рекомендую автору письма обратиться в архив и найти в нём документацию на свой дом. Для всех пятиэтажек (но не девятиэтажек) большинства квартирных товариществ подвальные боксы присутствуют на плане подвального этажа, как правило, с нумерной привязкой к квартирам.
Во-вторых, при наличии подвального плана и выяснив, какой подвальный бокс изначально был закреплен за квартирой автора письма, автор письма должна официально обратиться к правлению квартирного товарищества, написав председателю официальное письмо с уведомлением на тему «Хочу то, на что имею право, план подвала прикладываю». При отсутствии пожительной, то есть нормальной, реакции председателя и правления на это официальное письмо, написать ещё два письма — одно с уведомлением председателю и другое — тому, кто занял подвальный бокс, закрепленный изначально на плане за квартирой автора письма, с предупреждением о том, что все имущество, находящееся в данном боксе, должно быть удалено из бокса к такому-то числу. Если председатель все же одумается и решит-таки навести порядок в своем подвальном хозяйстве, передав автору письма подвальный бокс, который был изначально закреплен за её квартирой, велосипеды автора письма наконец-таки обретут свою парковку в подвале. Если же ни председатель, ни тот, кто захватил подвальный бокс автора письма, на письма не среагируют и подвальный бокс не освободят, тогда , к сожалению, автору письма придется переходить от пункта «во-вторых» к пункту «в-третьих».
В-третьих, если пункт «во-вторых» не сработал, я рекомендую автору письма обратиться с иском против квартирного товарищества в суд и через суд потребовать от квартирного товарищества восстановить порушенную справедливость, вернув ей в пользование подвальный бокс, закрепленный за её квартирой. Правда, этот судебный вариант быстрым не назовешь, так как эстонские суды и более важные дела расматривают порой годами, а тут дело всего лишь о подвальном боксе площадью два на два метра … Правда, при наличии у автора плана подвала дома суд с 99%-ой вероятностью рано или поздно вынесет решение в её пользу. И это судебное решение квартирному товариществу придется не только выполнить, но и придется компенсировать автору письма все судебные расходы, связанные с данным иском.
В общем, я желаю автору письма не терять присутствие духа и побыстрей восстановить справедливость.
В заключение я хочу поблагодарить председателей квартирных товариществ, участников группы «Квартирные Товарищества Эстонии / Eesti korteriühistud» в социальной сети Facebook, принявших живое участие в обсуждении данной проблемы и поделившихся со мной своим опытом и своими взглядами на данную проблему.
P.S. Послесловие.
Запись в блоге, которую вы только что прочитали, была опубликована 23.04.2020, а уже 28.04.2020 я получил от Т.К. радостное письмо: «Спасибо вам большое ! Благодаря Вам, подвал удалось «выбить»в короткие сроки, написав председателю письмо, в котором я процитировала указанные вами законы! Очень хорошо что людям есть, куда обратиться в сложных ситуациях, которые им самим не удается разрешить по причине незнания ими законов! С уважением, Т.К.»
Что мне ответить на это письмо? Мне приятно, что я не зря потратил свое время и своей консультацией мне удалось сделать мир, окружающий нас, чуть-чуть лучше! 🙂
спасибо вам большое за ваши консультации
Подскажите, пожалуйста, где и на каком сайте можно увидеть отчёты квартирного товарищества по ул. Вахе дом 8? Очень много вопросов к председателю.
Если речь идёт о квартирном товариществе «Jõhvi vald, Jõhvi linn, Vahe tn 8 korteriühistu» (регистр. номер 80170880), то с годовыми отчётами товарищества можно ознакомиться, заплатив государственную пошлину 2 евро за каждый годовой отчёт, который вас интересует, а потом скачав этот отчёт после уплаты пошлины по ссылке: https://ariregister.rik.ee/est/company/80170880/J%C3%B5hvi-vald-J%C3%B5hvi-linn-Vahe-tn-8-korteri%C3%BChistu?active_tab=register
Здравствуйте! Если есть возможность, то ответьте, пожалуйста, на следующие вопросы:
Первый вопрос. Как распределяются подвалы в квартирном товариществе?
У меня квартира — 3 комнаты, 62 м2, а кв. 5: соответственно я несу общие расходы больше других, но распределённый мне подвал почему-то меньше, чем у других, тем более, я живу один, и даже в пересчёте на метраж- плачу больше. При тех же условиях и с тем же количеством жителей кв. 11 имеет подвал 8.4 м. План подвалов в ссылке — https://ibb.co/CKJd24h. Есть какие правила, или это личная прихоть двух членов правления при всеобщем пофигизме «товарищей».
Второй вопрос. Замена окон. Окна — это собственность товарищества. Обязаны их менять мне за счёт товарищества? Дом после реновации не принят, и, кстати, 4 квартиры надстроенных тоже никак не фигурируют в отчётах. Но деньги платятся исправно.
Спасибо
Здравствуйте, Эдуард! Ответ на ваш первый вопрос зависит от того, о каком именно доме и о каком именно квартирном товариществе идёт речь. Потому что подход к этому вопросу в старых и новых многоквартирных домах в настоящее время несколько различается.
Если говорить о доме по адресу: Tallinn, Tööstuse 66 (план подвала которого вы прислали), то понятно, что в вашем случае речь идёт о так называемой «сталинке», построенной после второй мировой войны, а квартирное товарищество Tallinn, Tööstuse tn 66 korteriühistu (80135292) в этом доме зарегистрировано только лишь — 07.11.2000. И понятно, что подвалы на момент регистрации квартирного товарищества в этом доме уже были распределены и люди этими подвалами уже пользовались с момента сдачи этого дома в эксплуатацию и вплоть до момента регистрации квартирного товарищества. Как распределялись подвалы в многоквартирных домах в советское время? Отчасти, они распределялись в то время согласно планам архитектурных чертежей строительного проекта, где номера квартир были обозначены на каждой из кладовок, обозначенной на плане подвала, плюс, отчасти, право на использование этих подвальных боксов было когда-то определено устной договорённостью квартировладельцев в момент заселения этого дома. И это устное соглашение до сих пор действует так сказать «исторически», в большинстве крупных жилых домов Эстонии и, как правило, не вызывает особых проблем в домах. И это «историческое распределение» подвалов, как правило, никак и никогда не связывалось с площадью квартиры, которой конкретный подвальный бокс принадлежал. Всем квартирам в советское время выделялись подвальные боксы примерно одной и той же площади и отличаться эти площади могли в среднем не более, чем на 1м2 или 2м2.
Если же говорить о распределении подвалов в новых многоквартирных домах, построенных в Эстонии за последние 10-15 лет, то подвалы в новых домах в наше время обычно распределяются в соответствии с соглашением о порядке пользования совместной собственностью, а именно таковой являются подвалы и чердаки жилых домов, подписываемым 100% собственников квартир. Это соглашение обязательно нотариально заверяется и заносится в Крепостную книгу. В этом соглашении подвалы могут быть распределены по любому принципу, устраивающему всех собственников квартир в момент подписания соглашения, а это может быть и закрепление за каждой из квартир дома подвального бокса одной и той же площади, не зависящей от площади квартиры, а может быть, и использоваться и принцип, когда квартире самой площади выделяется подвальный бокс самой большой площади, а квартире площадью поменьше выделяется и бокс поменьше, т.е. все фиксируется и делается так, как договорились между собой собственники квартир.
Понятно, что в новых домах, построенных и заселённых недавно, подготовить и подписать такое соглашение между собственниками квартир будет проще, чем в домах старой постройки. Но, конечно, при желании такое соглашение можно подготовить и подписать и в старых домах, если этого вдруг захотят все собственники квартир. Но тут надо учитывать, что подобное делопроизводство занимает много времени и усилий … и часто оказывается совершенно невыполнимым, особенно в больших домах, где иногда насчитывается сто и более квартир, так как подписать это соглашение обязаны будут все 100% собственников квартир, так как принцип большинства голосов, используемый на общих собраниях квартирных товариществ, тут не действует. Тут — или все, или никак!
По второму вопросу, связанному с заменой вам окон за счёт товарищества. Фасад дома, включая его окна и балконы, действительно является зоной ответственности квартирного товарищества. Но с окнами, как и с подвалами из ответа на первый вопрос, дело обстоит не так однозначно и ответ на этот вопрос скорее всего будет опять зависеть от того, о каком многоквартирном доме конкретно идёт речь. Если ваш дом был бы построен относительно недавно, а все квартиры вашего дома имели бы стандартные окна одинакового качества, тогда ничто не помешало бы собственникам квартир принять решение о том, что ремонт или замена окон в квартирах производятся силами квартирного товарищества и за счёт квартирного товарищества. И в случае нового дома подобное решение было бы разумным и оправданным.
Но, к сожалению, далеко не так просто этот вопрос решается в домах старой постройки, где значительная часть собственников квартир уже успела к моменту регистрации квартирного товарищества установить в своих квартирах новые окна и сделала это, как правило, своими силами и за свой счёт, в то же другая часть собственников квартир заменить окна в своих квартирах своими силами и за свой счёт до регистрации квартирного товарищества не успела или просто не захотела, а теперь вдруг именно эта самая часть собственников квартир захотела решить проблему с окнами в своих квартирах за счёт квартирного товарищества.
Нет, в целом, собственники квартир могут собраться и при желании принять решение о том, что с такого-то числа все окна в квартирах меняются силами квартирного товарищества и за счёт квартирного товарищества. Но справедливо ли будет подобное решение по отношению к тем собственникам квартир, кто уже ранее самостоятельно и за свой счёт уже сменил окна в своих квартирах? Я лично думаю, что такое решение будет не справедливым по отношению к ним. И для восстановления этой «несправедливости» пришлось бы принимать ещё и решение о том, что квартирное товарищество компенсирует понесённые затраты по замене окон в собственных квартирах всем тем собственникам квартир, кто уже успел заменить окна в своих квартирах самостоятельно и за свой счёт.
Но только я боюсь, что у квартирного товарищества просто денег не найдётся на выплату подобных компенсаций всем тем, кто уже успел заменить окна самостоятельно. Да и документы, подтверждающие стоимость замены окон, у этих собственников тоже скорее всего уже давно утрачены, а без документального подтверждения понесённых затрат выплата подобных компенсаций будет не возможна даже в случае принятия квартирным товариществом решения о выплате подобных компенсаций. В общем, учитывая, Эдуард, что в вашем случае мы имеем дело с достаточно старым уже домом, скорее всего менять окна в своей квартире вам придётся все-таки самостоятельно и за свой счёт. Или вам очень придётся изрядно потрудиться над тем, чтобы убедить ваших соседей в принятии решения в вашу пользу.